Passives Einkommen — Ja wenn es denn so einfach wäre…
2.500 Euro Bruttomonatseinkommen reichen, um so viel zu verdienen, dass man nicht mehr arbeiten muss, gibt der Business-Insider wieder. Ich sage: So ein Quatsch!
Der Business-Insider stellt in einem Artikel Jan Henning vor, der 25 Mietobjekte besitzen soll und von seinem passiven Einkommen leben könnte. Er verrät uns neugierigen Lesern, wie das funktionieren soll. Klingt ja erst mal wundervoll, entpuppt sich aber schnell als ein Artikel voller Logiklöcher und Fragezeichen.
Es fängt mit dem altbekannten 0815-Immobilieninvestitionsprinzip an: Man kaufe eine Eigentumswohnung für 100.000 €. Mache beim Thema “Lage, Lage, Lage” alles richtig, der Markt spiele auch mit und ein paar Jahre später verkaufe man sie für 200.000 €. Die investiere man in den Kauf zweier Wohnungen zu je 100.000 €. Mache beim Thema “Lage, Lage, Lage” alles richtig, der Markt spiele auch mit und ein paar Jahre später verkaufe man sie für insgesamt 400.000 €. Und so weiter.
Da ist sie, die Milchmädchenrechnung, die wir wahrscheinlich alle so oder so ähnlich schon mal gehört haben. Laut Business-Insider hat Jans Henning das in etwa so gemacht. In der Realität geht die Rechnung aber nicht auf: Kredite werden bei ihm keine benötigt, Steuern werden offenbar nicht gezahlt, es gibt keine Inflation, es handelt sich nicht um Spekulation und es gibt daher kein Risiko, die Immobilienpreise steigen endlos weiter und überhaupt läuft grundsätzlich alles optimal. Da spielen alle gerne mit, nur eine nicht: Die Realität.
Jan Henning lockt aber mit noch weiteren Produkten aus der Traumfabrik: Ein Monatseinkommen von nur 2.500 € Brutto (das dies ein Brutto-Betrag ist, ist eine Annahme — eine Angabe dazu fehlt leider) soll ausreichen, um in das Immobiliengeschäft einzusteigen. Damit könne man einen Kredit beantragen und eine Wohnung für rund 150.000 € kaufen.
Mal nachrechnen. Laut einem Brutto-Netto-Rechner entspricht dieses Brutto-Gehalt 1.666 € netto monatlich (angenommen: Steuerklasse 1, keine Kirchensteuer). Rechnen wir optimistisch mit Lebenshaltungskosten von lediglich 1.000 € monatlich, bleiben fast 8.000 € jährlich zum Investieren. Nach Adam Riese benötigt man damit fast 19 Jahre, um 150.000 € aufzubringen. Ah, Moment, da fehlt ja noch was: Die Kreditkosten.
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Mittels eines Kreditrechners ergibt sich, dass bei einem effektiven Zinssatz von 3% über die gesamte Kreditlaufzeit (was ja schon recht spekulativ ist, die Zinsen könnten steigen) und bei angenommenen 30.000 € Eigenkapital (entspricht 20% von 150.000 €) 20 Jahre vergehen würden, ehe der Kredit restlos getilgt wäre. Dazu kämen noch 3 Jahre und 9 Monate, um das Eigenkapital anzusparen (ergibt sich aus 30.000 € / 666 €).
Fängt man wie Jan Henning mit 24 Jahren an, dann wäre man also fast 48 Jahre alt, bis die Wohnung abbezahlt ist. Wäre, wäre das nicht auch schon wieder eine Rechnung aus dem Reich der Fiktion. Denn in der Realität — diesem unbarmherzigen grausamen Monster — fallen auch bei einer Eigentumswohnung Kosten an: Klassische Nebenkosten, Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen.
Es mag schon sein, dass sich all das mit 2.500 € brutto monatlich stemmen lässt. Bloß, hier ist schon arg viel Optimismus am Werk. Böse Zungen würden sagen: Schönrechnerei. 1.000 € Lebenshaltungskosten sind je nach lokalen Begebenheiten extrem wenig. Geld für mehr als zum spartanischen leben bleibt nicht, und das für mehr als zwei Jahrzehnte. Das Risiko, dass sich die Wohnung am Ende nicht gewinnbringend verkaufen lässt oder Mieteinnahmen nicht viel einbringen, besteht außerdem.
Auch beim Thema Zinseszins werden merkwürdige Rechnungen präsentiert: “Wenn man monatlich 1.000 Euro investiert, entwickelt man in 20 Jahren ein Vermögen von etwa 500.000 Euro (…) mit einer Rendite von 5” (Anmerkung: Es ist nicht ganz klar, ob die 5% als Durchschnittsrendite über die gesamten 20 Jahre angenommen werden, das scheint aber naheliegend.)
Gebe ich das in einen Zinseszinsrechner ein, errechnet er 412.746 €. Da fehlt irgendwie was. Außerdem erscheinen mir 5% im Durchschnitt recht optimistisch. Vermutlich stellt das die Netto-Rendite dar. Kosten für die Anlage und Kapitalertragssteuer sind offenbar schon abgezogen worden. Die Brutto-Rendite liegt also höher, vielleicht bei etwa 7%. Das ist sicherlich nicht unmöglich, aber eben spekulativ. Vergessen wurde außerdem der Fiesling namens Inflation. Liegt die Inflation bei 2%, so liegt die Netto-Rendite tatsächlich nur noch bei 3%. Inflationsbereinigt ergäbe das aus heutiger Sicht nur 277.042 € (Quelle: eigene Berechnung). Klingt nicht mehr so gut wie 500.000 €.
“Allen, die Anfang 20 sind und wie er mit Anfang 40 finanziell unabhängig sein wollen, rät er: ‘Geht auf eine Immobilienwebseite und sucht euch eine Wohnung für 100.000 bis 150.000 Euro, lest euch ein wenig in die Thematik ein und tauscht euch in Foren aus. Macht einfach.’”
Eine gute Anleitung, um schnell und einfach in die Privatinsolvenz zu gehen. Gehe direkt in die Pleite, werde nicht Millionär. Passiv-Einkommen-Monopoly: Das Spiel für rechenfaule, tollkühne, naive 2.500-€-Brutto-Verdiener. Ich bin dann mal raus, ein wenig Zeit in der Realität verbringen.
Disclaimer: Bedauerlicherweise geizt der Quellen-Artikel mit genauen Informationen, daher bin ich zu Interpretationen gezwungen. Fehlinterpretationen sind daher nicht auszuschließen. Es empfiehlt sich, den Text selber zu lesen und sich ein eigenes Bild zu machen.
