Breve visão sobre o fundo GALG11.

7 min readJun 29, 2022

DISCLAIMER: Começo deixando bem claro que isso não é uma análise profissional e muito menos configura qualquer tipo de recomendação. Faço essa publicação única e exclusivamente para ME lembrar de comprar ativos que EU julgue de boa qualidade, principalmente quando estiverem descontados (para quem não sabe, eu adoro um imóvel rs). Provavelmente farei o mesmo para outros fundos conforme os for estudando.

A ideia aqui é dar uma visão geral do fundo (que já é extenso por si) ao invés de fazer uma análise super aprofundada, com valuation e etc.

O texto ficou um pouco extenso porque é muita coisa a falar… se você só quiser ver os dividendos e a relação risco x retorno, pule para o último parágrafo ;)

Espero que gostem.

O time

A equipe que compõe o fundo é formada por 6 pessoas, todas com bom background em Crédito e/ou Setor Imobiliário. Um detalhe importante para o pequeno investidor é que todas as aprovações do fundo são tomadas em unanimidade.

O controlador da gestora, Armen Yeghia Asdourian, conta com 28 processos em seu nome e participação em 3 empresas, mas aparentemente não tem influência direta no GALG11. Não faço ideia de como fuçar mais que isso no jusbrasil, então se algum advogado quiser me ajudar…

Sobre o fundo:

O fundo Guardian Logística fez seu IPO ao final de 2020, captou ~R$109MM e hoje conta com 6 imóveis focados em logística (um deles tem pegada um pouco mais industrial mas não é o centro das atenções). Todos são localizados e pensados estrategicamente e representam, de alguma forma, importância ao locatário (além da localização).

Outro detalhe relevante: todos os imóveis do fundo pertencem à família do criador (Gustavo Asdourian). A família investe há mais de cinquenta anos no mercado imobiliário.

O fundo conta com um patrimônio líquido de~R$584MM, ABL Total de mais de 175.000m², vacância zero e liquidez média de R$1,18MM/dia.

Locatários

O GALG11 tem 4 locatários, sendo eles: BRF (56% do fundo), Souza Cruz (36% do fundo), Almanara (4% do fundo) e Air Liquide (3% do fundo).

Concentração de cada locatário do fundo.

A concentração do fundo nas mãos dos dois primeiros locatários é, a princípio, um fator de risco considerável, mas isso não me espanta tanto pelo seguinte:

A empresa busca fechar contratos 100% atípicos, de longo prazo* e com boas empresas. E tem conseguido.

*O WAULT (prazo médio dos contratos de locação vigentes) é de 10,5 anos, o que evidencia a estratégia dos gestores.

As duas empresas nas quais o fundo é mais concentrado (92% da receita) são transnacionais de ótimo rating. Como o Randall Terada, um dos diretores, gosta de dizer: essas duas empresas têm rating de crédito igual ou superior ao risco-soberano brasileiro.

Contratos

Todos os contratos são atípicos e com multa de 100% do saldo remanescente [famoso atípico completo], o que obviamente é muito importante para imóveis que, em caso de desocupação, serão difíceis de alugar novamente para outra empresa.

Normalmente, quando isso acontece e o imóvel realmente oferece vantagens competitivas, uma concorrente direta vem e aluga, tomando o lugar da outra. Se não oferecer vantagens competitivas de verdade… bom, aí se vira! Aluga por um preço mais baixo, adapta o imóvel, etc.

Uma das “exceções” à regra do atípico completo é o imóvel da BRF em Pernambuco (Vitória de St. Antão), que tem um contrato um pouco mais complexo e extenso: duração de 18 anos (agora faltam exatamente 17 para o fim), atípico completo, mas com extensão de mais 10 anos TÍPICOS para o imóvel. Creio que, caso isso venha a se concretizar, o fundo possa ter algumas complicações. 17 anos é muito para prever - provavelmente o fundo estará mais robusto e com a participação desse imóvel reduzida (que, hoje, corresponde a 22% das receitas totais do fundo), mas é sempre um risco a ser considerado.

Há alguns outros fatores desse imóvel que podem servir de alívio ao investidor, como a fiança bancária garantida pelo Bradesco, mas para saber mais recomendo este podcast.

Get Gabriel Cury’s stories in your inbox

Join Medium for free to get updates from this writer.

Remember me for faster sign in

Outro ponto de atenção, mas mais pontual, é sobre o imóvel BRF Salvador, que teve o aluguel reajustado mas a empresa atrasou o pagamento.

O imóvel é um dos três alavancados do fundo, portanto o que pode acontecer nesses casos é a dívida reajustar, mas o aluguel não. Isso causa uma diferença no fluxo de caixa que, normalmente, é paga pelo inquilino no mês seguinte (+ valor de aluguel devido) e foi exatamente o que aconteceu.

Essa “falta de sincronia” pode gerar quedas não-recorrentes nos aluguéis e, consequentemente, nos dividendos. Entender isso e aprender a interpretar esse tipo de informação e de queda é IMPORTANTÍSSIMO para o pequeno investidor, afinal a última coisa que queremos é tomar decisões precipitadas, pois é aí que perdemos dinheiro.

Dívida e saúde financeira

Chegamos ao principal ponto de aflição ao pequeno investidor.

Dívida em FII’s não é um assunto muito trivial ao leigo, visto que FII’s não podem oferecer garantia em troca de dívida, como faz uma empresa. Sendo assim, os gestores têm que fazer certas manobras (legais): ¹compra-se um imóvel já endividado (caso do GALG11) ou ²há a antecipação do fluxo de aluguéis afim de pagar a dívida.

A segunda opção costuma ser mais incômoda aos investidores que compram exclusivamente para recebimento de dividendos (caso, creio eu, da maioria das pessoas físicas), uma vez que o dividendo é diretamente comprometido nesse processo.

Sobre a dívida do Guardian Logística em si, não há muito a comentar. A dívida é relativamente tranquila pois é “casada” com os contratos de locação, tanto em questão de índice de reajuste quanto em questão de prazo. Ambos os locatários [dos imóveis alavancados] são de ótimo risco de crédito e os gestores fizeram questão de só endividar os imóveis com os melhores locatários, para evitar riscos desnecessários.

Como observado na imagem, o fundo comprometeu ~40% dos seus ativos em dívidas (passivo total/ativo total).

É claro que essa dívida pode ser amortizada antecipadamente através de novas emissões, mas os gestores já se pronunciaram dizendo que não querem “se afobar” com emissões de novas cotas, o que encaro como positivo pois evita o risco de diluição de quem já possui cotas do FII.

Ressalto: não há necessidade de pagar a dívida antecipadamente, visto que está “netada” com os contratos de locação. Como disse antes, o foco da Guardian é claro: comprar bons ativos, com risco de crédito controlado e contratos atípicos de longo prazo.

Ao que interessa: desempenho, dividendos e desconto.

O fundo distribui ~R$0,82 ao mês em dividendos, configurando um Dividend Yield de 10,36% a.a líquido de IR.

Comparando com a NTN-B de 10 anos, chegamos a um prêmio de risco de 4,58% a.a.

Obs.: a inflação média dos últimos 20 anos foi de ~6%a.a.

“Mas só 4,58%, Gabriel?”

Pensando pela ótica de que a inflação média dos últimos 20 anos é substancialmente maior que os 4,58%, realmente não valeria a pena comprar o fundo com as taxas nesses níveis… mas não podemos esquecer que todos os contratos do fundo reajustam pelo IPCA e, considerando que o risco de crédito dos locatários é ótimo, a chance de inadimplência é baixa.

É claro que a segunda abordagem tem algumas premissas implícitas (a cota vai reajustar pela inflação, não haverá inadimplência/vacância, a gestão não vai fazer muita besteira, etc.), mas há quem encare esse fundo quase como uma renda fixa negociada no mercado secundário.

Mais um ponto forte a favor de fundos imobiliários: a distribuição dos rendimentos é mensal e isenta, contra distribuição semestral e tributada das NTN-B’s.

FII’s de tijolo contam, ainda, com lastro em ativos reais (imóveis), enquanto o lastro de títulos públicos é, basicamente, o governo… e pior ainda! Um governo que você certamente não conhece - no caso da NTN-B32, o governo de 2032.

Por último, há ainda o tão famoso P/VP, que se encontra em ~0,91x (cotação-base de R$92,31). Eu tenho meus motivos para não gostar muito desse indicador isolado, mas isso é para outro papo.