قائمة قانونية لإدارة العقارات والأملاك في بغداد
بقلم: المحامي عثمان الجبوري، محامٍ عراقي، خبير في قانون العمل العراقي، عضو في نقابة المحامين العراقيين، ومؤسس شركة التسوية للخدمات القانونية ومديرها المفوض. بغداد، تشرين الأول 2026.
Get Othman Al-Juboori’s stories in your inbox
Join Medium for free to get updates from this writer.
إدارة عقار في بغداد ليست جباية إيجار فقط. هذه قائمة تشغيل قانونية للمالك أو مدير الأملاك، مبنية على نصوص القانون. معلومات عامة وليست استشارة قانونية. الصفحة: https://www.al-taswia.com/ar/real-estate-property/
1) قبل التسليم أو التأجير: من على السند؟
قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971، المادة 3: التصرف العقاري لا ينعقد إلا بالتسجيل في دائرة التسجيل العقاري. عملياً: — صورة قيد حديثة (الرقم، المقاطعة، المساحة، المالكون والحصص). — لا تعتمد ورقة بيع غير مسجّلة لنقل ملكية أو ترتيب حق عيني. — إن كان العقار مشاعاً: موافقة الشركاء كتابةً قبل إيجار طويل أو أعمال كبيرة.
2) عقد الإيجار: شكل وإيداع (قانون إيجار العقار 87/1979 المعدّل)
القانون المدني 40/1951 م722 يعرّف الإيجار بأنه تمليك منفعة معلومة بعوض معلوم لمدة معلومة، ويلتزم المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع. وقانون الإيجار يوجب: — تحرير العقد كتابة. — إيداع نسخة لدى دائرة ضريبة العقار ومكتب المعلومات أو مركز الشرطة عند عدم وجود المكتب. — خلال مدة لا تتجاوز 30 يوماً من تاريخ الإبرام (م7/4/أ). — إن لم يُحرَّر أو لم تُودَع النسخة ومضت سنة فأكثر، فللمستأجر إثبات العقد وشروطه بكل طرق الإثبات (م7/4/ب)، فالإيداع يحمي المالك أيضاً.
3) ملف تشغيل لكل وحدة
- صورة القيد + عقد الإيجار المودع + هوية المستأجر + محضر تسليم المفاتيح + جرد الأثاث إن وُجد.
- تفويض مكتوب من المالك لمدير الأملاك (حدود الجباية، الصيانة، التقاضي).
- سجل دفعات الإيجار (تاريخ، مبلغ، طريقة) بلا الاعتماد على رسائل غير مؤرخة فقط.
- منع الإيجار من الباطن أو تغيير الاستعمال إلا بموافقة تحريرية — من أسباب التخلية المنصوصة (م17).
4) متى تُطلب التخلية؟ (إطار م17 فقط)
لا يجوز للمؤجر طلب تخلية العقار الخاضع للقانون إلا لأسباب محددة، منها على سبيل المثال: عدم دفع القسط رغم إنذار كاتب العدل بالشروط المنصوصة (منها مرور سبعة أيام على الاستحقاق وإنذار بوجوب الدفع خلال ثمانية أيام من التبليغ، ومصاريف الإنذار على المستأجر)، والإيجار من الباطن أو التنازل، والضرر الجسيم، والتغيير الجوهري دون موافقة تحريرية، والاستعمال خلافاً للغرض المبين في العقد. لا تبدأ التخلية قبل ترتيب العقد والإيداع والإنذار عند لزومه في الملف.
5) مستثمر أجنبي وتملك الإسكان (إطار فقط)
قانون الاستثمار 13/2006 المعدّل، المادة 10/ثانياً: للمستثمر العراقي أو الأجنبي تملك أراضي وعقارات الدولة ببدل وفق نظام خاص، وتملك أراضي وعقارات الخاص/المختلط لغرض مشاريع الإسكان حصراً، مع إشارة عدم تصرف حتى تنفيذ الالتزامات، والالتزام بالغرض وعدم المضاربة، وإعادة التسجيل عند الإخفاق. هذا ليس تملكاً عاماً لأجنبي فرد خارج الاستثمار. أكّد تسجيل الكيان وأي مسار إجازة على حدة (https://www.al-taswia.com/ar/company-registration/).
6) إن شغّل مدير الأملاك عمالاً في العراق
رسم العمل مرة واحدة عن كل عامل أجنبي يدخل العراق (قانون 18/2023 م106/أولاً)؛ الضمان 12%/25%/8%/5%؛ مكافأة نهاية الخدمة مستحقة. راجع مقال الضمان: https://www.al-taswia.com/ar/articles/social-security-employers-iraq-law-18-2023/
عن شركة التسوية للخدمات القانونية
تأسست سنة 2018 في بغداد، وفريقها 15 محامياً. تخصصها البارز قانون العمل العراقي، ومن مجالاتها أيضاً القانون المدني وقانون المصارف والدعاوى الجزائية وتسجيل الشركات والاستثمار وتحصيل الديون وإدارة العقارات والأملاك ومراجعة التشريعات العراقية والترجمة القانونية عربي–إنكليزي. نخدم موكلين في بغداد وإقليم كوردستان والبصرة من مكتبنا في بغداد. المكتب: بغداد، اليرموك، الأربع شوارع، مجاور مطعم صويا. الدوام السبت–الخميس 5:00–9:00 مساءً. 0771 100 2200 · info@al-taswia.com · www.al-taswia.com
معلومات عامة وليست استشارة قانونية.
